Een instapklare woning die volledig aan je wensen voldoet, is voor velen dé ultieme catch. Ruim de helft van de huizen die vandaag te koop worden aangeboden, vereisen echter renovatiewerken. Bovendien is er sinds kort de verplichting om een woning met energielabel E of F binnen de 5 jaar na aankoop energetisch te verbeteren naar minstens label D. Studiebureau TRUUS stuurt je graag gewapend met wat tips op huizenjacht. Zodat je niet achter blijft met een kat in een zak, er zijn namelijk gezelligere huisdieren.
1. Schakel een professional in
Twee paar ogen zien meer dan één wordt wel eens gezegd. Neem een bouwprofessional mee op prospectie. Een architect, aannemer of bouwcoördinator is opgeleid om naar de verschillende aspecten van een renovatie te kijken en is door zijn dagdagelijkse ervaring getraind in het zien van mogelijkheden met een op het eerste zicht uitgeleefd pand.
Een bouwprofessional let op de structurele gezondheid van het gebouw zoals bijvoorbeeld de toestand van het dakgebinte en eventueel aanwezige vochtproblemen en kan daarnaast advies geven over hoe de vraagprijs van het pand zich verhoudt tot de reële waarde en de eventuele bijkomende renovatiekosten.
2. Vraag de keuringen en attesten op van de woning
Van zodra je een pand in het vizier hebt dat je aanspreekt, is een eerste goeie stap de documenten van de woning op te vragen bij de verkoper of makelaar. Deze kunnen zowel jou als je ingeschakelde rechterhand (uit stap één hierboven) meteen nuttige inzichten geven.
We lijsten hier de belangrijkste op voor jou:
Bodemattest
P & G score - overstromingsgevoeligheid
Stedenbouwkundig uittreksel
Postinterventiedossier (PID)
Keuringsverslag van de elektrische installatie
Energieprestatiecertificaat (EPC)
Asbestattest
Zo geven het EPC- en asbestattest al een goede indicatie over de energiezuinigheid van de woning en de eventuele renovaties die zich opdringen. Op basis van de documenten kan je al een eerste grove inschatting maken van de kosten en overwegen of dit pand al dan niet nog geschikt is om (nog eens) te bezoeken en dieper op in te gaan.
Let wel op, in het EPC-attest staan voorbeelden van werken die nodig zijn om het energielabel te verbeteren, deze ruwe schattingen zijn theoretische algemene prijzen en houden geen rekening met de specifieke situatie van het huis. Zo kan er bijvoorbeeld het voorstel gedaan worden om het hellend dak te isoleren terwijl er geen rekening wordt gehouden met het wegnemen van de oude dakpannen (want er is geen onderdak aanwezig) en het plaatsen van een nieuw onderdak met dakpannen.
Het asbestattest vertelt ons meer over de mogelijke aanwezigheid van asbest in de woning. Sommige asbesthoudende bouwmaterialen hoeven niet dringend verwijderd te worden, maar eens men gaat renoveren zal het er effectief moeten worden uitgehaald.
3. Vochtproblemen gespot?
Pas hersteld pleisterwerk of behang dat loskomt van de muren kunnen koudebruggen en vochtproblemen verraden. De toestand van de kelder vertelt vaak al veel over de vochthuishouding in de rest van de woning.
Vroeger werden er geen vochtweringen geplaatst bij de bouw van een huis, de kans op opstijgend vocht is dus vrij groot in oude woningen. Is er een kelder? Ga hier dan zeker een kijkje nemen.
Vochtproblemen kunnen over het algemeen wel opgelost worden bij een grondige totaalrenovatie. Heb je hier geen extra budget voor, dan wordt het een stuk moeilijker om de vochtproblemen weg te krijgen.
4. Vergeet het dak niet!
Nog voor je het pand binnenstapt kan je vanop straat al een eerste indruk krijgen van het dak, de goten en eventueel aanwezige schouwen. Ga ook zeker eens achteraan in de tuin staan om de achterkant van het dak te inspecteren. Ontdek je bij de rondgang een dakraam of terras waaruit je een blik kan werpen op de toestand van het (plat) dak? Laat deze kans dan zeker niet aan je voorbij gaan. Als er een zolder is kan je controleren of er een dampscherm werd aangebracht (aan de binnenzijde!) en of dit mooi dicht aansluit. Is er een onderdak aanwezig of kijk je op de onderkant van de pannen? Zelf (begeleid) aan de slag gaan met isolatie op zolder is een interessante mogelijkheid om de renovatiekost te drukken, maar dan moet er wel al een goed onderdak aanwezig zijn. Dit beschermt namelijk tegen stuifsneeuw en afvoer van (condens)vocht, zonder wordt je isolatie en dakgebinte nat en op termijn rot, wat nog hogere én onvoorziene kosten met zich meebrengt.
5. Renoveer meteen goed
Momenteel geldt er een renovatieplicht, wie een woning koopt met een slechte EPC-score dient binnen de 5 jaar na aankoop minstens een D-label te kunnen voorleggen. Wil je aanspraak maken op premies dan moet je minstens energiescore C (B voor appartementen) halen.
Geleidelijk aan wordt de regelgeving strenger tot uiteindelijk in 2040 alle verkochte woningen zullen moeten worden gerenoveerd tot label A.
Bron: website Vlaamse overheid
Denk dus goed na over een (gespreid) renovatieplan. Het zou te jammer zijn mocht je binnen een 15-tal jaar je woning willen verkopen en kopers minder interesse tonen omdat ze tegen een ingrijpende renovatie aankijken, terwijl er 15 jaar eerder nog maar grote werken zijn uitgevoerd. Energiescore B haal je in veel woningen "relatief" makkelijk met beperkte ingrepen. Eén ervan kan zijn om de oude mazoutketel te vervangen door een performante condenserende gasketel, waardoor de radiatoren behouden kunnen blijven. Om label A te halen heb je onvermijdelijk een warmtepomp nodig, liefst in combinatie met vloerverwarming op lage temperatuur. Overweeg om dit meteen te doen bij uw renovatie of anders doordacht te spreiden, zodat u niet achteraf de vloer opnieuw moet uitbreken voor de vloerverwarming.
6. Denk ook aan de bijkomende vaste kosten
Naast de eigenlijke renovatiewerkzaamheden, zijn er ook nog allerhande vaste kosten. Denk maar aan de bouwvergunning, de architect, stabiliteitsstudie, EPB- en ventilatieverslag en veiligheidscoördinatie. Vergeet ook niet het ereloon van de notaris voor de aankoop van de woning.
7. Heb ik recht op subsidies of premies?
Op de site van de Vlaamse Overheid kan je nagaan welke premies voor jou specifiek van toepassing zijn via "MijnVerbouwPremie". Ook kan je in een aantal gevallen aanspraak maken op een rentesubsidie van de Vlaamse Overheid, waar je een mooie rentekorting krijgt.
Op zoek naar een rechterhand die je begeleid bij je huizenjacht? Wil je graag meer inzicht in de aanpak van je verbouwing? Wij helpen je graag op weg.